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中國樓市面臨巨大泡沫 或再現更多鬼城
??外媒報道稱，安土重遷的文化習性一直深深積淀在中國幾千年的文化血脈中，這不僅間接導致房子成為中國市場最為重要的商品，也讓人們每每聽聞關於房市的風吹草動，就陷入“買不買”的糾結中。2015年，房子到底是買還是不買？
??高盛投資管理部中國副主席哈繼銘表示，買房子這個事情，最終還是地區、地區、再地區，如果是有充分就業機會，較大的城市毫無疑問是具有抗跌性的。另一些規模比較小、就業機會不充裕的地區，尤其是之前房地產有瞭過渡擴張的城市，可能會出現越來越多的鬼城，越來越多的房子沒有人願意去購買，造成下跌。
??財經作傢吳曉波表示，從中國經濟發展的層面來說，未來發展是制造業和城鎮化雙輪驅動，但這兩者現在都有一些問題，制造業一定要轉型，城鎮化也需要改革。如果轉型和改革到位，中國經濟就沒問題，如果解決不好，中國經濟就面臨一個巨大的泡沫。
??吳曉波認為，而當泡沫出現，一個辦法是抵抗泡沫，第二個辦法就是擁抱泡沫。“比如你購買瞭一個高速增長的泡沫，卻能在泡沫破滅之前把它賣掉。”而這也是目前中國投資客所選擇的方式。在這樣一個背景下面，如果說對買房這個行為還存在爭議的話，另外一個問題是確定的，那就是中國人的財富在未來十年一定是不安全的。
??吳曉波建議普通老百姓用兩種應對方法
??一種就是加大對自己的投資，成長進步到可以抵抗風險的程度，比如年輕人可以去創業，不創業的人就把自己的工作做得更加專業。
??另一種是：再少的錢也要學會理財投資。買房是途徑之一，房子在未來幾年可能不會像過去十年這樣瘋漲，但還是一個保值性的商品。就區域而言，北上廣深的房價抗跌性最強；而二線、三線城市的房子是否具有添置價值，則取決於兩個數據：
??其一，在過去的五、六年裡，這個城市的人口是否處在持續增長的通道裡；
??其二，這一城市的服務業占及和制造業能力是否在持續的提高中。
??人口的聚集能力和產業的轉型升級能力，是維持一個城市房價的基本條件。桃園貸款信貸年息信義區豪宅信貸年息借貸增貸轉貸
??“所以，如果你所在的城市滿足這些條件，2015年，一定不是一個不能買房的年份。”吳曉波說。
??而退休的“大炮”任志強依然火力不減，對於2015年能否買房，他更是說，隻要有錢，任何時候買房都是合適的，因為有政府在給你保底。
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??任志強說，對於老百姓買房子什麼時候最合適的問題，這是最傻的問題，都問瞭十幾年瞭，還在問，隻要有錢，什麼時候買都行。
??克而瑞研究報告分析稱，考慮到依然處於高位的庫存壓力，2015年房價的整體走勢應是先降後穩，目前寧波、沈陽等城市去化周期均超過18個月，去化壓力巨大，房價還有進一步調整的空間。在這樣的背景下，去庫存仍將是市場的主旋律，房價有進一步下探的可能。劉杉：政府買房能救中國房地產嗎
??“從來就沒有什麼救世主，也不靠神仙皇帝，要創造人類的幸福，全靠我們自己”。用這句歌詞來看待中國的房地產市場，也頗為貼切。在經濟規律面前，任何的人為力量，最終都無能為力。
??1月24日，福州市政府下發瞭《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，該意見稱，市民手頭有多餘商品房或安置房，可以賣給政府。
??此舉解釋為，政府購房直接用來安置無房群眾。該政策出臺背景是，政府無法按期完成棚戶區改造任務，同時還要向社會提供急需的安置房，而通過回購市民多餘住房，實際起到一箭雙雕作用，一方面滿足安置住房需要，另一方面可以活躍住房銷售，最終達到消化住房庫存目的。
??有報道說，包括四川在內的多個地區都開始試行這種方法，這種一哄而上的政府回購住房行動，被輿論稱之為對新一輪房地產政府救市。
??不可否認，這樣的集體行動有它的合理性，這也是在住建部政策指導下進行的。按照住建部長的話說，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。
??正是有瞭統一的思想認識，回購安置房就成為一個潮流。不過需要提出疑問的是，這樣的“救市”政策，真的能救房地產嗎？
??最新數據顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積6.2億平米，其中住宅待售面積4億平米，比上年增長26%。這些待售住宅主要集中在三四線城市，相對於當地的購買力，龐大的住房庫存消化起來並不容易。如果以每套90平米算，4億平米大概為440萬套住房，而國開行一年提供的貨幣資金僅能消化100萬套左右。這樣看，僅憑政府回購安置房這種手段，顯然無法達到去庫存目的。
??然而，房地產市場的最新變化，也給市場造成錯覺，似乎認為房地產周期調整很快就會結束。
??不久前，北京土地拍出總價格“新地王”，樓面價繼續攀升，再加上各地大聲勢“救市”，導致市場對今年房地產市場回暖重新抱有希望，更出現下半年房價回升的判斷。
??這樣的判斷或許夾雜著更多美好願望，但現實很殘酷，因為這一次的房地產調整，的的確確是長周期調整，而向下拐點還在驗證中。由於房地產具有地域性特點，北京市的狀況不能反映全國普遍規律，而即便是北京市，人們看到的仍隻是新房的供求關系，而忽略瞭存量房的潛在供應量。如果考慮到人口結構、消費偏好、經濟周期和貨幣政策的變化，再加上醞釀中的房地產稅，北京存量房的入市數量，很可能是意想不到的天文數字。
??需要提醒各方註意的是，既不能用現在北京市場走勢看待全國房地產趨勢，也不能用北京住房的供需現狀，判斷未來的趨勢。
??先說經濟和人口
??支撐經濟長期增長的要素是勞動力供給和勞動生產率。而現實是，勞動力供給開始出現結構性矛盾，局部雖有就業壓力，總體上用工緊張，其對房地產市場的影響是，勞動力人口增長速率下降，對住房的所謂剛性需求強度下降。
??15-64歲勞動力人口在總人口中的占比逐年下降，到2013年末為73.9.%。用於計算勞動人口對非勞動人口撫養數量的指標總撫養比，也開始逐漸向上爬行，並表現為少兒撫養比逐漸下降，老年撫養比逐漸上升。這也意味著，勞動力人口占比下降同時，國民生育率不足，幼兒人口增長緩慢。換個角度理解，就是住房需求壓力高峰已經過去。
??而至於城鎮化對房價影響，也是言過其辭。盡管統計上的城鎮化率有待提高，但真正的常住人口統計並不真實，這可以從農村勞動力以老年人為主來進行判斷。新型城鎮化顯然不是再蓋房子，而是為已經在城鎮居住的農業人口提供均等化的服務。
??再看貨幣和偏好
??因外匯儲備不斷增長導致的貨幣被動增發周期結束，同時政府和銀行“去杠桿”意圖明顯，因而即便降息降準，都不會對房地產市場帶來支撐作用。而對於90後新生代，富裕傢庭擁有多套住房，一般青年沒有購房能力，因而住房觀念改變，應是影響未來住房需求偏好的重要因素，而這是老一輩中國人無法理解的事情。不是你不明白，是世界變化快。
??對於沒有生活壓力，為所欲為，甚至追逐創業夢想的年輕人而言，房子或是另一種隨時可以更換的器具，今天住上海，明天去巴黎，而整個世界都是他們的。
??房地產帶動作用下降，是經濟下行的重要原因之一，依照這種思路，很容易推導出這樣的結論：穩定房地產，就能穩住經濟。但反過來看，隻要房地產市場出清，中國經濟就能觸底。既然如此，那為何不等著房地產慢慢著陸呢？90後買房好還是租房好：先具備能選擇的能力
??問：我是一名上海的讀者，今年24歲，月收入在7000元左右，目前與父母同住。作為90後，我也想擁有獨立生活的空間。父母給我準備瞭100萬元的購房款，至於是不是買房，他們讓我自己拿主意。我也看到網上有種說法，說90後不買房，租房更合算。我不知道這種說法對不對，請問標叔，我究竟是該買房好，還是租房好？
??你這個問題還真不太好回答，因為買房還是租房，不能光從財務方面考慮，更多的時候還牽涉到生活方式和情感的問題。
??先從總支出的角度看，根據你現有的條件，100萬元全部用於首付款，其餘的部分采取30年公積金和商業混合貸款，貸足30萬元公積金，每月需要還款1475.82元(首套房公積金貸款年利率4.25%)，按7000元的基數計算，你每月的公積金繳納金額為980元，沖抵貸款後，還差近500元。銀行通常是根據月還款不超過收入的50%，計算貸款總額的。除去公積金貸款後，商業貸款部分月還款在3000元左右，折算成貸款額約50萬元。將首付款、公積金貸款和商業貸款加起來，你目前可以購買的房產總價為180萬元。30年後，你在購房上的總開銷約為263萬元。如果房價不漲，你實際支付的住房成本是83萬元。如果你租房住，1套總價180萬元的住宅，目前的租金在每月3000元左右，假定房租不漲，你30年花費的租金約為108萬元，高於買房的利息支出。當然，這些計算都是在靜態的基礎上，沒有考慮房價的漲跌、租金的漲跌、利率的漲跌以及投資收益等情況，但如果將所有情況都考慮進去，我們恐怕很難得出一個明確的結果。
??再從現金流的角度看，租房每月的支出是3000元，買房每月的月供是3500元加980元公積金沖還貸，兩者相差500元。另外，由於沒有支付首付款，100萬元資金可以進行投資，就算按最保險的投資銀行理財產品計算，每年獲得5%的收益，平均到每個月差不多4000元。也就是說租房會比買房每月多出4500元的現金流，對改善生活品質有好處。當然，30年後，房貸還清瞭，買房的人的支出就要比租房的人輕多瞭。
??最後，從生活方式的角度來看，買房和租房其實是完全不同的兩種生活方式。買房的人希望過一種安定的生活，希望有傢的感覺。租房的人希望過一種富有變化的生活，一套房子住一段時間後，有點厭煩瞭，可以換另一套房子。或者是工作單位或地點變瞭，自己可以很快搬到離上班近的地方居住。另外，買房子的人前期需要承受較高的經濟壓力，租房的人生活會更瀟灑一點。
??所以，我們很難簡單地說，究竟是買房好，還是租房好。每個人的情況不一樣，選擇也不一樣。隻要是能讓自己感到滿意、感到幸福的選擇，都是好的選擇。當然，你要想有選擇的權利，必須要具備能選擇的能力。按你現在的情況看，其實可以選擇的選項並不多。在上海一套180萬元的住宅，不是地段非常偏遠，就是面積小、房齡長的老工房，也未必能滿足你的住房需要。先努力工作，把收入提升上去，具備瞭買更好房子的能力，再去考慮買房還是租房不遲。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/09035968906540433064463.shtml
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